De belastingheffing in **box III (vermogen)** is al enkele jaren onderwerp van discussie. Zeker voor vastgoedbeleggers en vermogende particulieren is dit een dossier met directe impact op rendement en strategie. Hieronder zetten we de belangrijkste ontwikkelingen en gevolgen op een rij, toegespitst op vastgoed in box III.
—
## 1. Van oud stelsel naar Overbruggingswet
Het oude box III‑stelsel ging uit van één **fictief rendement** op het totale vermogen. De Hoge Raad oordeelde in het zogeheten **Kerstarrest (2021)** dat dit stelsel in strijd was met het eigendomsrecht, vooral voor spaarders met lage werkelijke rendementen.
Als reactie daarop geldt nu een **tijdelijk stelsel: de Overbruggingswet box III** (voorlopig 2023–2026). Daarin wordt uw vermogen verdeeld in drie categorieën, elk met een eigen forfaitair rendement:
1. Bank- en spaartegoeden
2. Overige bezittingen (waaronder box III-vastgoed)
3. Schulden
De uitkomst: vastgoed valt in de categorie “overige bezittingen” en wordt dus standaard belast tegen een **relatief hoog fictief rendement**, ongeacht uw werkelijke huurinkomsten, leegstand of kosten.
—
## 2. Nieuwe rechtspraak: fictief mag, maar niet onbeperkt
De Hoge Raad heeft inmiddels ook geoordeeld over:
– het **rechtsherstel** voor eerdere jaren;
– en de **toelaatbaarheid** van de Overbruggingswet.
Belangrijke lijn:
– De wetgever mag met forfaits werken,
– maar als het forfaitaire rendement in een individueel geval **substantieel hoger is dan het werkelijke rendement**, kan dat alsnog in strijd komen met het EVRM.
Dat opent de deur voor procedures waarin belastingplichtigen proberen aan te tonen dat hun **werkelijke rendement** (bijvoorbeeld door hoge financieringslasten, onderhoud, leegstand) aanzienlijk lager is dan het veronderstelde rendement.
Voor vastgoedbeleggers is dat vooral relevant in situaties met:
– sterk stijgende rente / hoge LTV;
– tijdelijke leegstand of forse renovatie;
– beperkt of negatief netto‑rendement in een jaar.
—
## 3. Toekomst: op weg naar belasting op werkelijk rendement
Politiek is al langer de wens om naar een box III‑stelsel te gaan dat zoveel mogelijk uitgaat van **werkelijk behaald rendement**. De invoering daarvan is echter meerdere keren uitgesteld.
Wat nu duidelijk is:
– Tot zeker **2026** blijft u te maken hebben met de Overbruggingswet;
– het definitieve, nieuwe stelsel wordt niet eerder dan de daaropvolgende jaren verwacht;
– in de tussentijd blijft er **juridische en politieke discussie** over de vraag of spaarders én beleggers (waaronder vastgoedbezitters) wel evenwichtig worden belast.
—
## 4. Gevolgen voor vastgoedbezitters in box III
Voor relaties van Randstad Realestate zijn vooral deze punten van belang:
1. **Hoog forfaitair rendement op vastgoed**
Vastgoed wordt fiscaal behandeld alsof u een relatief hoog rendement behaalt, ook als uw feitelijke cashflow (tijdelijk) lager of zelfs negatief is.
2. **Schulden drukken wél het box III‑vermogen**
Hypothecaire schulden op box III‑vastgoed verlagen de grondslag, maar daar staat een **apart, ook forfaitair rendement op schulden** tegenover. De balans tussen beide forfaits is cruciaal voor uw uiteindelijke heffing.
3. **Bezwaar en procedures kunnen zinvol zijn**
In situaties waarin uw werkelijke rendement aantoonbaar (veel) lager ligt dan het forfait, kan het lonen om met een fiscaal adviseur te onderzoeken of **bezwaar of beroep** kansrijk is, mede in afwachting van verdere jurisprudentie.
4. **Structuurkeuze wordt belangrijker**
Bij grotere portefeuilles kan de vraag spelen of vastgoed (deels) beter in een **BV‑structuur** of andere rechtsvorm kan worden ondergebracht, afhankelijk van uw profiel, financiering en beleggingshorizon.
—
## 5. Wat kunt u nu al doen?
Randstad Realestate adviseert vastgoedbeleggers om:
– de huidige en verwachte **box III‑positie** jaarlijks te laten doorrekenen;
– het **werkelijke rendement** (huurinkomsten, kosten, rente, onderhoud, leegstand) goed te documenteren;
– bij nieuw aankopen of herfinanciering de **fiscale impact in box III** mee te nemen in uw investeringsbeslissing;
– samen met fiscalist en adviseur te bekijken of **herstructurering** (bijvoorbeeld overheveling naar een BV) zinvol kan zijn.
—
## Conclusie
Box III is voorlopig nog niet uitgekristalliseerd. De combinatie van tijdelijke wetgeving, lopende rechtszaken en uitgestelde stelselherziening zorgt voor onzekerheid, maar biedt ook kansen om uw positie te optimaliseren.
**Randstad Realestate** volgt de ontwikkelingen rond box III op de voet en denkt graag met u mee over de gevolgen voor uw vastgoedportefeuille.
Wilt u een persoonlijke doorrekening of sparren over uw strategie? Neem dan contact met ons op via 088-8818100